会议室里安静得只剩下中央空调低沉的嗡鸣。章敬尧摘下镜了。他知这些数字。他在云上了二十年财务，比任何人都清楚这些数字意味着什么。但他从来没有在董事会上听到有人把这些数字用这方式串联起来。

“银行看到了动，看到了净的资产结构，看到了在建项目的度，他们对云上的风险评估才会降下来。风险评估降下来，资成本才会降下来。资成本降下来，我们才能从借新还旧的恶循环里来。这就是我今天想跟各位讨论的方向。怎么落地，每一项都需要在座各位的专业判断。长宁的方案，蔡总和方总对接。商业SPV，方总和章总牵。杨浦的产业导，陈总负责方案，我去和区里谈。我说完了。”

“这两个定位在区里能拿到的政策支持力度是不一样的。有了明确的产业定位，产业导条件就好谈了。产业导条件谈下来，项目就能复工。项目复工，城市更新板块就有新增的在建面积，银行就能对项目的未来现金有一个更积极的预期，这对我们整的授信评估是有利的。”

她把一份打印好的文件推到老蔡面前，“这是他去年在浦东的那个项目的案例。我已经让方把调整方案好了，明天就可以报区里。蔡总，您了十几年城市更新，比我更清楚拆迁补偿的成本结构。如果三钉的补偿金上浮百分之十就能让整个项目提前半年回款，这笔账您应该比我先算过。”

老蔡张了张嘴，没有找到反驳的。最后说了句“那个新领导不好说话”，声音比之前低了很多。她说她去谈。

方接过话。“SPV架构的初稿已经完成了，我正在和浦发、招行分别沟通。浦发的郑岚对独立SPV的认可度比集团整授信得多，因为底层资产清晰、现金可预测。如果推顺利，两个月内可以完成第一笔放款。”

“第三组：这模式还能撑多久。我了一个简单的压力测试。如果长宁的回款继续延迟，如果银行的资成本上升一个百分，如果商业运营的租金坪效继续以现在的速度下，六个月后，云上的经营现金将无法覆盖利息支。届时我们只有一个选择：借新债还旧债。而银行在沈总去世后对云上的风险评估正在重新。一个只能靠借新还旧活下去的公司，不会有银行愿意借钱给它。”

老蔡放下手里的茶杯。“等一下。回迁比例从五十提升到六十，成本增加至少一个亿。而且区里新换的分领导不好说话。你确定能批？”

“把它们装一个独立的SPV，用SPV来经营业贷，可以释放大约十二到十五亿的动。这笔钱一分用来置换成本的信托资，一分用来商业业的维护和升级，把租金坪效拉回行业均值以上。这件事，方已经在了。”

沈若谦在世的时候，从来不在董事会上谈风险。他只谈机会，谈下一步要拿哪块地、哪个项目。风险是他自己的事，他一个人扛。现在他不在了，这些风险终于被摆到了台面上。

“区里新换的分领导姓周，之前在浦东新区规土局副局长，今年年初刚调过来的。他在浦东的时候推过一个旧改项目，回迁比例到了百分之六十五。他的施政纲领里有一句话：‘旧改不是把人赶走，是让人留下来。’百分之六十的回迁比例，刚好踩在他的政绩上。”

“第三，轻资产输板块需要独立运营。陈则明手上的杨浦项目，设计方案没有问题，问题是之前和区里没谈拢产业导条件。我昨天去工地看了，也和陈总聊过。他的方案可以调整，在文创的基础上加一层数字科技的壳，把产业定位从‘文创综合’改成‘数字科技与文化合示范区’。”

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她竖起手指，一一地数。

“第二，商业运营板块需要独立资。我们目前有三心商业业：浦东的云上酒店、静安的商业综合和陆家嘴的一栋甲级写字楼。这三业加起来估值大约六十亿，目前全抵押在集团的银团贷款里。”

陈则明在角落里轻轻了一下。

“第一，长宁项目必须加速回款。回迁比例从百分之五十提升到百分之六十，成本增加约一个亿，但可以申请一笔六亿的纾困资金。净现金增加五亿。这笔账怎么算都值得。”

“沈总在世的时候，云上的生存逻辑是靠他个人的信用和关系来维持银行的信任。他一个人就是云上的信用评级。他不在了，这逻辑就失效了。我们需要建立一新的逻辑，不依赖于任何个人的信用，而是依赖于资产本的质量和现金的稳定。来说，三件事。”

沈今棠把笔记本合上，靠回椅背。“这三件事，不是三个独立的方案，是一连锁反应。长宁回款加速给集团注动，商业SPV释放抵押给银行重建信心，杨浦复工给市场一个信号，云上没有死，云上还在动。”